Iako stambena pitanja i dalje izazivaju brojne brige među kupcima nekretnina, stručnjaci iz agencije „City Expert“ tvrde da rešenje za problem hipoteka postoji, i objašnjavaju šta sve kupci treba da znaju pre nego što se upuste u kupovinu.
Hipoteka predstavlja oblik obezbeđenja koji omogućava hipotekarnom poveriocu, najčešće banci, da proda nekretninu ukoliko dugovi nisu izmireni. Ovaj teret ostaje na nekretnini bez obzira na to ko je njen trenutni vlasnik, što može stvoriti dodatne komplikacije prilikom prodaje. Kako bi se izbegla takva situacija, postoje tri glavna načina za rešavanje hipoteke prilikom kupovine nekretnine.
Prva opcija je da prodavac sam odbriše hipoteku pre nego što proda nekretninu. Ova opcija se smatra najsigurnijom, jer prodavac izmiruje dug prema banci iz sopstvenih sredstava ili iz kapare koju dobija od kupca. Na dan potpisivanja, kupac dobija potvrdu da je nekretnina slobodna od tereta. Ova opcija je moguća samo ako prodavac ima dovoljno sredstava da pokrije dug.
Druga i najčešće korišćena opcija je da kupac direktno isplaćuje dug banci. U ovom slučaju, deo cene nekretnine se isplaćuje hipotekarnom poveriocu do iznosa ukupnog duga na dan isplate, dok preostalo plaća prodavcu. Da bi ovaj model mogao da funkcioniše, prodavac mora dobiti pismo o namerama od banke, koje garantuje da će nakon otplate duga biti izdana brisovna dozvola za brisanje hipoteke. U okviru ugovora, prodavac se obavezuje da će se postarati da hipoteka bude uklonjena iz katastra.
Treća opcija, koja je smatra se najrizičnijom, uključuje to da kupac isplaćuje celu cenu nekretnine direktno prodavcu, dok prodavac preuzima obavezu da izmine dug prema banci. Ova varijanta stvara potencijalnu opasnost za kupca, jer postoji rizik da prodavac ne isplati dug, čime bi nekretnina ostala opterećena hipotekom, a banka imala pravo da je proda.
Uklanjanje hipoteke iz katastra se dešava kada se dug prema banci u potpunosti isplati. Banka je prema zakonu o hipoteci obavezna da izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje hipoteke. Ova potvrda se sa still negativnim statusom može predati nadležnoj službi katastra kako bi se hipoteka uklonila i nekretnina postala slobodna.
Jedno od ključnih pitanja za kupce je zbog čega su stanovi opterećeni hipotekom često jeftiniji. Glavni razlozi su kompleksnost pravnog okvira i mogućnost čekanja na brisanje hipoteke iz katastra. Kupci se zbog toga često povode za savetima iskusnih agenata i pravnika, kako bi izbegli komplikacije prilikom kupovine.
Važno je napomenuti da je odgovornost za izmirenje hipoteke na vlasniku nekretnine – prodavcu. Ukoliko hipoteka ne bude uklonjena pre prodaje, kupac bi mogao snositi posledice, zbog čega je bitno da se proces brisanja završi pre ili odmah nakon kupovine.
Na kraju, stručnjaci iz agencije „City Expert“ naglašavaju značaj provere stanja nekretnine pre kupovine. Uzimanje u obzir svih pravnih složenosti i obezbeđivanje potrebnih dokumenata može značajno olakšati proces kupovine i zaštititi kupce od budućih problema vezanih za hipoteke.
